聚焦“房地产市场的运行态势与经济金融影响”，CMF中国宏观经济专题报告发布

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11月10日，由中国人民大学国家发展与战略研究院、经济学院、中诚信国际信用评级有限责任公司联合主办的CMF宏观经济热点问题研讨会（第37期）于线上举行。百度APP、网易财经、新浪财经、凤凰网财经、Wind、中国网、好看视频等多家媒体平台线上直播，同时在线观看人数近六十万人次。

本期论坛由中国人民大学一级教授、经济研究所联席所长、中国宏观经济论坛（CMF）联席主席杨瑞龙主持，聚焦“房地产市场的运行态势与经济金融影响”，知名经济学家刘元春、毛振华、冯俊、连平、伍戈、马勇联合解析。

论坛第一单元，中国人民大学财政金融学院教授马勇代表论坛发布CMF中国宏观经济专题报告。

报告围绕房地产市场的金融化特征与风险机制、房地产泡沫化及其对经济金融体系的影响、当前房地产市场的运行态势与可能影响三个部分展开。

一、房地产市场的金融化特征与风险机制

（一）房地产市场的金融化特征

房地产行业是一个高度金融化的行业，关联着国民经济其他的部分。从其运作模式来看，房地产主要包括土地一级开发、房地产二级开发和房产销售三个环节，金融在这三个环节中分别保持了70%左右的杠杆率水平。

在一级土地开发过程中，政府或委托实施的企业自有资金出资为项目总投资的30%，剩余70%的资金向金融机构贷款解决，最后表现为地方债或企业债。

在房地产二级开发过程中，房地产开发企业实际出资为项目投资资金峰值的30%，剩余70%的资金由地产公司向金融机构借款，最后体现为企业负债。

在房地产的最后一环，客户最低只需要支付房屋总价的20-30%作为购房首付款，剩余款项客户可以向金融机构申请住房按揭贷款，最后体现为个人住房按揭贷款。

从整个房地产的运作模式来看，这三个环节都具有非常高的杠杆，因此房地产的金融属性非常鲜明。一级开发、二级开发和居民购房产生从金融机构贷款总额笼统地称为房地产贷款。

（二）房地产市场的风险机制

金融领域有两类常见的风险：黑天鹅事件指难以预测但是会产生重大影响的事件；灰犀牛事件是指太过于常见以至于人们习以为常的风险，比喻大概率且影响巨大的潜在危机。央行党委书记兼银保监会主席郭树清在一次论坛中明确表示，“房地产领域的核心问题是泡沫比较大，金融化泡沫化的倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛”。这个表述有两个核心要点，一是他认为房地产领域确实有泡沫化的倾向，二是他指出房地产的确是金融体系的最大“灰犀牛”，说明了房地产所导致的金融风险值得警惕和关注。

随着经济发展，房地产行业快速发展，房地产贷款快速增长，挤压居民储蓄和消费，进而影响其它行业的投资和生产。居民收入减少和偿债能力下降，导致其首付能力和还贷能力下降，同时房地产投资的变现能力下降。由此，住房按揭贷款和房地产开发贷款的偿还分别受到影响，银行面临违约风险，金融市场内与房地产相关的债券和股票承压。在金融体系内，对于银行和金融市场违约风险的担忧通过预期机制进一步传导和放大。如果处理不当，可能发生系统性风险。

理解房地产的问题，需要对房地产市场运行背后的主体与市场关联有一个大概的了解。土地一级开发、房地产二级开发和房产销售三个层次的房地产金融，分别对应如下：一是一级土地市场贷款，对应地方政府的资金来源问题；二是房地产开发的相关贷款，对应房地产商的资金来源的问题；三是个人住房按揭贷款，对应居民的债务问题。所以，三个层次的房地产金融分别对应着地方政府、房地产开发商和购房者或者居民部门的杠杆问题。在这个模式中，地方政府处于整个房市利益的中心，表现为三点：土地出让金和房地产相关税收占到房价的6-8成，如果房价上涨比较快或房价比较高，其中6-8成是由于土地价格或土地价格上涨；二是土地出让金约占地方一般预算收入的50%左右，与土地和房产关联的税收占到地方一般预算收入的28%左右。

在这种模式下容易形成地价和房价的螺旋上涨。最初地价、房价可能在经济强劲增长背景下内需释放后出现上涨，这是一个正常现象。但涨到一定阶段后，因为地价占到了房价的绝大部分，大家会发现地价上涨以后房价必须涨，因为房价不涨房地产企业就赚不到钱。随着房价上涨又进一步推动了地价上涨，循环往复。地方政府在这样的螺旋上涨机制中肯定是受益者。从房地产企业来看，容易出现“囤地”现象，因为只要房价上涨，手里的土地就会升值。由于土地和房产都是主要抵押品，土地和房价上涨对金融机构都是利好的，因为它不用担心抵押担保和违约风险。而居民在这种模式中分为两类：已经买房的人把房产作为一个财富，握在手里房价上涨对他们而言是利好，但没有买房的人面对房价上涨就成为了净损失者。所以，在房地产市场运行背后的金融机制还是比较明显的。

二、房地产泡沫化及其对经济金融体系的影响

衡量泡沫常见的指标是房价收入比（房价与家庭年收入的比值，PIR），主要衡量一个家庭的收入和房价的相对负担能力。比例越高，房价相对于收入更多，相对来讲泡沫化程度越高。根据联合国1998年对96个国家的统计结果表明，房价收入比区间为0.8～30，平均值为8.4、中位数为6.4。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6。2019年50大中城市房价收入比基本都在6以上，虽然不能轻易下结论说存在绝对的泡沫，但PIR的上升在一定程度上表明相对泡沫化程度在加重。

一种流行观点认为，市场中房价上涨最重要的因素是流动性过剩，即货币超发。从下图能够看出，M2和房价之间除了大体的弱趋势性关联外，几乎不存在波动特征方面的明显关联，因此，将房价上涨简单归结为“货币超发”得不到数据的支持。不过，房地产贷款增速和房价增速这两条虚线的关联程度明显加强。这一点容易理解，因为随着更多的信贷投入到房地产中，自然对房地产的价格上涨有一定的支撑作用。不过，尽管这两条虚线看上去很多时候波动特征已经比较接近了，但仍然不是完全同步的。因此，单纯从金融角度说货币超发是导致中国房地产价格上涨的最主要的因素并不成立。

几年前我和我的学生做过一次实证研究，基于中国30个省份2003-2016年的面板数据，实证发现：第一，在房地产贷款规模相对较低的区域，银行信贷对房价的影响力有限；而当房地产贷款规模较高时，银行信贷会对房价产生显著影响。第二，通过将银行信贷拆分为供给端和需求端发现，相比供给端而言，需求端贷款的增速及波动对房价的影响更为显著。第三，市场情绪起到了加速器的作用：在投资者情绪高涨时，银行信贷对房地产价格的影响也随之加强，这意味着房地产信贷政策的制定需要考虑对投资者的预期进行管理，防止信贷和情绪的双重叠加对房价稳定产生不利影响。

关于驱动房价上涨的因素，今年美联储的一个经济学家Duca在JEL上发了文章，在总结各国经验的基础上他提出了三点：第一，在长期价值更高的国家，房价暴涨更加频繁和严重。简而言之一个国家潜在的经济发展速度、未来发展预期越好，房价通常越容易上涨。第二，在住房供应缺乏弹性的地方，需求的价格效应更大。类似中国这种经济体中土地供应相对集中，不是完全市场化的，供应有限的情况下需求的影响就会比较大，有时候就会导致价格出现比较大的波动。第三，由于住房是耐用的，它的短期供应曲线在目前的供应下是扭曲的。所以理解支撑房价的因素不能简单从房子这个商品的供求关系里看，而要看到其背后的一些其他的支撑因素。

驱动中国房价上涨的原因概括为四个方面：首先，过去几十年强劲经济增长所带来的内生性需求是支撑房价的重要原因。其次是中国经济增长模式，地方政府GDP竞争、大规模城镇化、土地垄断供应所导致的供应缺乏弹性起到了推波助澜的作用。再次，房地产在中国现行社会体制下捆绑了很多其他的东西，教育、社会保障甚至婚嫁，存在隐性的附带价值。最后，“永远上涨”的房价扭曲了市场预期，导致大量投机资金涌入房地产市场。

投机性力量是导致中国房价上涨的重要的推动力。房子作为商品主要有三个可能：消费品（自住）、投资品（获取稳定收益）、投机品（追求转卖价差）。很多调查统计显示，中国主要城市的住房空置率在20-26%之间，说明房屋没有自住也没有出租，那只能是第三类投机品需求。还有一部分买了房子确实出租了，但现在只有2-3%的租金回报率，明显低于国际水平的4-6%，这说明就算是出租的那部分房子，其租金收益其实也不是很高，那么在这种“不划算的投资”背后，获取租金收益很有可能只是附带的，主要的目标还是希望未来房价上涨，即其中暗含着很大的投机动机。

假定在房地产泡沫已经形成的背景下，房价泡沫一旦破裂将带来对金融和实体经济怎样的影响？破裂的可能性有三种：一是外部冲击，也被称为明斯基时刻，这个时机来临具有高度不确定性，有可能是任何意外因素，甚至有可能是小事件；二是基本面变化，大家对经济增长或者房地产行业发展的趋势做出了逆转性的判断；三是动态超调，短期房价出现过大上涨，在房价急速调整过程中市场突然意识到房地产泡沫的来临，导致房价大幅下跌。一旦房地产泡沫破裂会同时对实体和金融产生影响。从实体经济的角度来看，投资和财富下降后消费会缩减，房地产的需求自然也会下降。作为经济构成的主要部分投资和消费都会下降，导致直接拉低GDP。从金融的角度来讲，房地产价格下跌以后导致金融违约，如果大面积出现这种情况，金融机构就会面临资产和流动性的危机，出现风险传导和资产恐慌，对股票市场和抵押支持证券产生不利影响，最后可能表现为整个金融市场上出现信贷紧缩。金融体系信贷紧缩会通过金融加速器机制，强化房价下跌对GDP的影响，最后使得金融和实体经济都遭遇比较大的下行或者重挫。

三、当前房地产市场的运行态势和可能影响

讨论当前房地产市场当然离不开政策背景，房地产调控方式进入了精准定向分类调控的新阶段。一方面，针对房地产企业设置了“三线四档”。除了银行，房地产开发商的资金来源很多，各类信贷产品、资管计划乃至所谓的“财富产品”，再加上各类预收款和占压资金，仅仅从银行端控制房地产企业融资如隔靴搔痒。2020年8月的“三线四档”直接控制了房地产企业的债务上限，并要求处于红色档的企业降低债务比率，这使一些高负债的房地产企业陷入痛苦的“去杠杆”过程，且杠杆越高，受影响越大。另一方面对银行也加强了所谓的房地产金融审慎管理，实际上是对银行的房地产相关贷款同样给定了一些天花板的条件，主要归纳为五档限贷政策，明确了银行在房地产领域配置资源的上限，要求各类法人、金融机构最多只能给多少的房地产贷款比例，并且通常对房地产贷款增速有相应的要求，这都是考核性的硬性要求。

“三线四档+五档限贷”分别针对房地产企业金融机构的房地产相关贷款，进行了比较精确定向的调控。我认为它必须要放在降杠杆的整体背景下理解才合适。一个从企业端控制了总负债，一个从银行端降低了居民和企业通过按揭贷款获得资金的可能，对应着房地产企业、居民部门和金融机构三方主体的同时降杠杆。

根据2021年中报，贝壳研究院统计监测的85家房企中，有32家房企实现“三道红线”达标，属于“绿档”；32家踩中一条红线，落入“黄档”；13家踩中两条红线，落入“橙档”；蓝光发展、京投发展、泰禾集团、格力地产等8家企业的三项指标均未达标，踩中三条红线，落入“红档”。从这个结果来看还是要提高警惕。

在精准定向加码调控背景下，房地产增速在多种因素叠加预期下出现明显的负增长，今年三个季度特别是最近两个季度房价明显下行的趋势。在七十个大中城市中，不管是新建住宅还是二手房价格三季度都出现了环比负增长，同时商品房销售均价也出现了负增长。从2015年至今，这三个价格增速指标同时转负首次出现，说明房价下降的情况还是比较明显的。甚至2020年一季度的疫情冲击都没有今年三季度房价负增长表现这么明显。所以，基本上房价下跌是一个事实。

讨论房地产的问题，光从价格的角度显然是比较单一的，所以需要一个更全面的视角。中国人民大学财金学院有一个中国金融形势总指数，有若干分项指数，其中一个是房地产市场的形势指数。这个指数用了与房地产有关的一系列的包括价格指标、量的指标、交易指标和土地相关指标，相对来讲从更全面的角度来衡量整个房地产市场是否景气。今年三季度，这个指标RSI已经变成-46.7%，较二季度末大幅下降55.82，可以确认今年三季度以来整个房地产市场急剧下滑。同时，虽然这个下滑短期看比较迅猛，但是并不是最严重的，也就是说从较长周期的角度来看还不至于到远远超过了常规的情况。

就分项指标而言，房地产的销量量价齐跌，房地产新开工面积下降。房地产企业融资指标相应收紧，房地产投资下滑，土地市场降温。从这些指标来看，可以预期到的是从实体和金融的角度来讲，房地产企业融资确实在收紧。另一方面因为现在土地市场在降温，房地产拿地趋于理性，基本可以预期未来一两年左右的时间内房地产的供应会下降。

在刚才房地产形势整体下滑的背景下，部分房企出现了比较大的违约风险。房地产调控持续收紧的背景下，此前高杠杆的一些房企的债务风险开始暴露。对于高杠杆的房企而言，在盈利能力不足、优质资产出售不顺畅、流动性负债偿还期限在即等多重压力之下，部分房企出现了较大的违约风险。2021年以来已有华夏幸福、蓝光发展、阳光100中国、泰禾集团、花样年控股、新力控股集团、中国恒大等多家开发商出现了流动性紧张的问题。国际评级机构穆迪发布报告下调富力地产、祥生控股等10余家房企信用评级，表明对房企未来销售、融资前景的不乐观态度。需要特别注意的是，目前个别房企所出现的困难不仅仅只是政策加码下的流动性问题，而是与其自身的经营模式密切关联。这些企业背后大量参与了金融业务，和原有房地产业务界限不清晰，存在严重的潜在金融风险问题，确实需要进行彻底地清理。

简要对今年二季度以来房地产市场形势做一个初步小结。首先，多个指标显示，房地产市场自二季度以来特别是三季度出现了明显的下行和转冷态势。其次，房企资金来源大幅收紧，贷款、自筹持续走弱，销售回款成为房企主要的资金来源，资金链风险加大。再次，个别房企的债务风险“暴雷”事件引发了市场对风险的担忧，表现为中国房企的海外债券遭遇恐慌性抛售，价格出现恐慌性下跌。最后，高杠杆房企的风险暴露，叠加政策预期的影响，正在通过情绪和预期机制传导，目前主要对问题房企和金融市场产生直接影响。

最后对近期房地产市场做一个全面、客观、理性的判断。一是当前房地产市场调整仍然处在可以承受的区间。房地产市场的运行本身就存在一定的周期，当前的市场调整虽然比较明显，但在整体上尚未触及可能引发市场崩溃的区域。

二是当前房地产市场违约事件不会引发系统性金融风险。“三道红线”“五档限贷”这些大政策出台前一定做了非常充分、深入的论证和一些相关的测试，所以我认为不会发生系统性的金融风险。并且，房地产市场目前出现的违约事件主要集中于某些高杠杆的房企，其对金融市场的影响在很大程度上受情绪影响和预期传导，只要金融机构能够保持稳定，系统性金融风险几乎没有任何发生的可能性。

三是政策的动态调整将随时为可能的风险提供对冲和缓冲。我个人认为政策会根据当前和未来一段时间房地产市场的变化，以及它对金融体系相关影响随时进行动态微调或调整，最终一定能够实现整个宏观经济和金融体系软着陆，不会硬着陆。中国的经济金融政策向来是动态调整的，特别是地方的政策灵活性还比较大，随时都可以为经济和金融的下行风险提供缓冲，担心宏观经济和金融的整体“硬着陆”是不必要的。所以，对这个问题我个人持乐观的判断，我认为房地产市场将来会走向一个理性平稳发展的新阶段。

论坛第二单元，各位专家就房地产未来走势以及房地产行业目前面临的风险发表了自己的观点。

中国人民大学经济研究所联席所长、教授、中国宏观经济论坛（CMF）联席主席、中诚信集团董事长毛振华认为，房地产总体供需拐点已经到来。这个拐点意味着告别了过去的房地产高速成长的阶段，进入到单边下行，震荡下行的历史新阶段。同时，房地产政策调整力度很大且未来不会有根本性放缓。不仅有“四条红线”、价格管控、房地产税，也包括以恒大事件为代表的房地产体系出现一系列问题的背景下监管机构出台的政策。过去房地产对中国经济的发展、对中国人民生活水平的提高、对于中国宏观经济的支撑起到了极其重要的作用。但是，我们要告别对房地产的路径依赖，脱虚向实。但这是一件中长期的事情，目前在四个方面仍然有较大的信用压力。一是金融机构对房地产行业没有信心，不管是开发贷还是按揭贷都不太愿意放贷，即便有一定的窗口指导。窗口指导往往在市场预期基本一致的时候会有比较好的效用，但在市场预期与窗口指导的方向发生明确对立的情况下，窗口指导的力度是不够的。二是房地产行业的上下游供应企业失去了对房地产企业的信心，尤其是对民营房地产企业不敢再进行垫资。三是地方政府对房地产业信心不足，对房地产企业也是信用收紧的。在过去房地产信用比较好的时期，这个链条上形成了一部分资金可用，现在政府加紧管控，导致这部分资金不再可用，加大了资金缺口。四是在大家对房价看跌的背景下，消费者对于房地产公司的信用、房价走势、房地产的投资属性信心不足。房地产行业的体量很大，所以不能轻言它对中国经济的冲击和负面影响力。房地产单边下行对于金融体系和市场预期的影响都不能低估。这是一个高度的民生产品，房地产的问题既是经济问题，也是政治问题，因此要持有更谨慎的态度，不能盲目乐观，特别要精准有力地出台政策。

中国房地产业协会会长冯俊认为，当前房地产市场对系统性金融风险造成影响的可能性越来越大，原因有三点：首先是上市房企整体负债率非常高，接近80%。其次是居民部门负债率超过60%，其中一半是房贷，居民住房方面的负债压力较大。最后是房价收入比已明显显现了整体房地产的泡沫。以上数据在银行表内都有所表现，但是表外风险还没有完全显现。一方面是社会融资在房地产到底占比多少还不清楚，但预估偏高。另一方面是供应链上的隐性负债，房地产企业在快速膨胀过程中，侵蚀上游企业的资金是非常常见的现象。这两个问题随着金融治理逐渐常规化、正常化还会进一步暴露出来。近期房地产市场不太景气，这是由于两个原因导致的，一是供需矛盾没有前几年严重，需求相对来说增长较缓，同时一些房地产企业出现债务风险；二是市场观望情绪加重，随着价格增长的能量逐渐显小，房地产投资市场尤其悲观，双重因素导致市场进一步加剧转冷。总体上，现在出现债务风险和资金链压力的企业，在整个房地产领域占的比重并不大，不会引起全行业债务风险或者暴雷。但是，整个金融在管控规范化起来以后，要有软着陆的措施，而非硬着陆。目前房地产行业要解决两个问题，一是地方财政过度依赖，二是经济对房地产过度依赖。中央政策目前已经很明确了，不以房地产作为短期刺激经济的工具，坚持房住不炒，从这个趋势看，不能把房地产简单地归在虚拟经济的类别，而要考虑实体经济的范畴。房地产行业应该要看到一直以来积累的风险，转变增长方式、经营模式。因此，房地产业目前处于重要拐点，今后会出现比较稳定的小幅增长，市场把投资品属性有效控制住后，价格会呈现比较平稳的态势。

长江证券首席经济学家伍戈认为，应对风险是中国房地产目前最重要的事情。一方面，有些房地产企业的风险暴露不仅在国内，还在海外。美国一些官员也表示出了对中国的关切，因此这个问题不再是简单的国内问题，已经产生了一些国际影响力。 另一方面，房地产企业的暴雷可能具有传染性，后面还有一系列的连锁反应。但由于当前对异常现象背后的逻辑还不是很清楚，对中长期房地产走势的判断和出台政策要更为谨慎。现在中央已经开始出台相应的防范风险的政策，整体纠偏措施得力的情况下，相信短期风险可以克服。在明年上半年的某个时点，房地产单边下行的趋势或许可以得以扭转，从而让整个经济得以扭转。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为，目前短期看房地产市场是全面走冷，投资增速下降，供地减少，价格放缓。中期看，房地产市场的销售在2022年有可能进入阶段性的负增长。剔除掉疫情冲击带来的特殊影响，对比2017年、2018年、2019年三年平均水平来看，预计2022年商品房销售和土地购置可能会出现负增长，房地产开发投资增速也会比2021年进一步有所下降。长期看，整个房地产市场分化局面在未来十年将继续，可能比现在还要更加明显。我国的城镇化将持续发展，流动人口将进一步增加城市地区的住房需求。因此，房地产市场目前出现的调整是一个短中期调整，针对房企的金融政策以及针对金融机构的金融政策有所收紧，未来可以进一步通过各种政策调整来减少对房地产市场的依赖。相关政策要更多从稳房价、稳地价向稳预期进行调整。治理高杠杆的问题应该有一个过程和阶段逐步加以推进，治理过急同样也会导致市场发生巨大的变化，带来现实的风险。建议给予稳定合理的金融支持，落实好“因城施策”差别化的相关住房信贷政策，保持开发贷和按揭贷款平稳运行，尽量避免出现恐慌性的盲目的抽贷断贷行为，同时还要合理安排各种市场的融资来增强金融对于这个行业健康平稳运行的合理支持。要使得金融环境能够保持一个相对合理的状态，同时引导市场预期能够相对平稳。

中国人民大学副校长刘元春认为，中国房地产新时代已经到来。这个新时代超越了短期行政管控所带来的短期波动，也超越了一般意义上人口变化或者说库存周期变化所带来的周期波动。中国未来整个房地产的基础运行机制将发生革命性的变化，会从过去的内生体系转向中长期改革和短期稳定相并行的一种模式。随着未来房地产大改革的序幕全面拉开，目前这一轮房地产的变化实际上是一种趋势性变化。而目前市场支撑的这种力量不足以稳定当前整个宏观，因此需要在政府轨进行发力。政府轨的力量要纠正房地产市场自身在定价、在资源配置和自身企业发展上的一些不足，要行使看得见手的功能。此外，最近美联储所出具的关于中国金融风险的警示，以及罗格夫最近研究中国房地产市场的报告认为恒大事件会引发中国整体宏观以及世界金融的变化，这种观点过度夸大了中国当前的状况。一方面，目前房地产占GDP的比重和对GDP的影响还没有达到欧美最高的水平；另一方面，中国围绕着房地产市场所做的杠杆虽然很高，但相应的房地产金融衍生品很少，更为重要的支撑是大量的自住需求。因此，我国学者在关注国外的观点的同时也要旗帜鲜明地对这些观点进行针对性的研究并发表看法。

接下来，就宏观政策应当如何促进房地产业健康平稳发展这一问题，专家们提出了各自的见解。

毛振华认为，当前需要对已经出现的市场损害进行适度修复，同时修复信心，避免信用体系崩溃引发相关风险。因此，当务之急不能只关注长远，也要关注当下的风险。 第一，要采取适当的行政措施，动用政府资源，向市场要注入一些新鲜资源。第二，既要规范市场，也要重视市场中过去形成的不规范的、惯性的、有序或有步骤的整顿。第三，应该要重视按揭贷款对改善房地产企业资金流的作用。有关部门应该出台一些具体措施，不要指望窗口指导。窗口指导在顺周期顺势的时候比较管用，但在与市场预期相逆的时候作用很小。

冯俊认为，一要保护或鼓励住房的真实需求，适度对投资性需求进行遏制。“十四五”  规划中提到，要促进住房消费健康发展，围绕住房消费健康发展做文章。二要坚持降杠杆，不能因为短期房地产市场的问题损坏整个宏观经济结构性和系统性健康。 三要坚持稳地价、稳房价、稳预期的原则。“三稳”本身不是政策，而是政策要达到的目标。四要重点调整住房供应结构，包括区域性结构和产品结构。

伍戈认为，首先短期要采取比较广泛的措施，防范房地产市场风险的进一步扩大以及蔓延。同时，宏观当局在制定政策的时候还是要尊重经济规律。比如要抑制房价就要增加供给，减少投机需求，不能搞反供给和需求的调节。因此宏观政策制定者要尊重市场供需的规律、敬畏市场，尽量减少试错成本，把房地产引导到更合理的一个区间。

连平认为，长期而言，要使房地产政策能够提高房地产市场资源配置效率，使得人口、土地、金融各种资源在未来发展过程中能够更好匹配。具体来说有八点建议：一是进一步减少阻碍劳动力自由流动的不合理壁垒；二是有条件地适度提高大城市人口的限制；三是盘活存量建设用地，推动存量商业用地转向住宅用地；四是鼓励有条件的农村宅基地进入土地流通市场；五是尝试土地指标跨区交易，解决重点城市土地指标不足问题；六是增加对保障性租赁住房的金融支持，缓解新市民青年人等群体的住房困难；七是提供合理稳定的金融支持；八是建立人口流动、土地供给、金融支持和房价变动挂钩的机制。

刘元春认为，推动房地产业健康发展需要“三只手并用”，重视中长期改革。一是中长期的改革和长效机制的变化要坚定不移的推进，不要因为暂时性的波动而立刻停止。二是要加大维持短期宏观稳定、防止系统性风险的力度。但不能为了短期稳定来绑架改革进程。三是，政府发挥短期稳定的作用要遵循供求规律，特别是短期和中长期的供求规律。政府的功能不是简单地约束市场和放宽市场，而是政府在一系列具有公共品属性的房地产上面有所作为，全力配合新型城镇化，全力配合低收入阶层的收入倍增计划，给他们提供充裕的租赁服务和低端住房供给。

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